Pour beaucoup d’observateurs, la solution au problème du bien vieillir des seniors – financement de la retraite et de la dépendance – passe par leur patrimoine immobilier. Comment mobiliser le patrimoine que représente la résidence principale quand on est un senior ? Voici 4 solutions possibles, avec chacune leurs avantages et leurs inconvénients.
L’immobilier, une ressource qui peut être mobilisée
Tribune Monetivia –Selon l’INSEE 73% des seniors de plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale, un patrimoine d’une valeur colossale selon la chaire TDTE*, qui a chiffré à plus de 3 700 milliards d’euros le patrimoine immobilier des plus de 60 ans.
Dès lors, il peut être tentant de puiser dans ce stock d’épargne colossal, d’autant plus que les seniors sont de plus en plus confrontés à un effet-ciseaux dans leur vie quotidienne : baisse des retraites en termes relatifs – la désindexation a été confirmée il y a quelques jours par le Premier Ministre pour 2019 et 2020 – et a contrario hausse de nombreuses dépenses, y compris fiscales.
Plusieurs solutions sont envisageables quand on souhaite retirer des liquidités de son patrimoine immobilier tout en continuant à vivre chez soi.
Revus des solutions disponibles
1. Vendre son logement et racheter plus petit
Le principe : l’une des solutions permettant de trouver des liquidités, quand on est propriétaire de sa résidence principale, consiste à vendre son bien et racheter un bien plus petit, donc moins cher. La différence nette entre le prix de vente et d’achat permet de reconstituer un patrimoine liquide, qui une fois placé générera des revenus complémentaires.
2. S’endetter en donnant sa résidence en garantie
Le principe : le prêt viager hypothécaire (PVH) permet d’emprunter une somme d’argent en contrepartie d’une hypothèque donnée sur un bien immobilier. Au décès de l’emprunteur, l’organisme financier se rembourse en revendant le bien immobilier mis en garantie.
Le PVH est une solution onéreuse. Le taux d’intérêt pratiqué est souvent élevé (4,60% aujourd’hui au Crédit Foncier). Par ailleurs, un effet boule de neige se produit consistant en une accumulation rapide des intérêts à payer. En effet, les intérêts sont capitalisables, c’est-à-dire que le débiteur paie chaque année des intérêts sur les intérêts accumulés les années précédentes.
3. Vendre son bien en viager (quand on n’a pas d’enfants)
Le principe : la vente en viager consiste à vendre son logement tout en continuant à l’occuper (via un usufruit ou un droit d’usage et d’habitation), en échange du versement mensuel d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur appelé crédirentier. Un apport initial (bouquet) est le plus souvent demandé en complément.
4. La vente avec valeur et usages garantis (pour les seniors avec enfants)
Le principe : La vente avec valeur et usages garantis s’adresse avant tout aux seniors qui ont des enfants (soit la grande majorité des seniors). Ce schéma permet de vendre son bien en ayant d’une part la garantie de pouvoir rester chez soi à vie, d’autre part la garantie que la valeur perçue à l’issue de l’opération sera toujours proche de la valeur du bien immobilier vendu. Concrètement, le senior vend la nue-propriété de son bien et perçoit un capital. Il reste vivre chez lui et en cas de décès prématuré ses enfants perçoivent un capital complémentaire, versé par l’acheteur. Ce dernier y trouve son compte car symétriquement il est protégé par une assurance si le vendeur continue à occuper les lieux au-delà d’une certaine durée définie au départ.
